계약 갱신 청구권 예외

 

전세난이 갈수록 심각해지면서 전세를 찾는 일이 점점 더 어려워지고 있는데요. 첫 2년 계약이 만기 되는 임차인 같은 경우 계약 갱신 청구권이 있으나 계약 갱신 청구권 예외가 되는 조건이 있기 때문에 임대인과 미리 확인을 하셔야 추후에 불이익을 당하는 경우를 피하실 수 있습니다.

 

계약 갱신 청구권이 무엇인지 그리고 어떤 경우에 임대인이 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있는지 정보를 공유해 드리겠습니다.

 

계약 갱신 청구권

계약 갱신 청구권이란 임차인이 계약 만료 시점을 기준으로 6개월에서 2개월 전까지 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있는 권리입니다. 원래는 만기 한 달 전까지만 임대인에게 통보를 하면 됐었는데 최근 임대차 3법이 나오면서 최소 2개월 전까지 청구권을 행사해야만 계약 갱신이 가능하도록 바뀌었습니다.

 

계약 갱신 청구권 예외

임대차 3법으로 인해 임대인은 임차인이 첫 2년 계약에서 2년을 더하여 최대 4년까지 거주할 수 있다는 점을 미리 알고 계약을 하시는 것이 좋습니다. 하지만 임대인이 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있는 조건이 있으니 임차인 입장에서는 아래 내용을 미리 숙지하고 계시면 좋을 듯싶습니다.

1. 소유자 실거주

계약 만료 시점을 기준을 2개월 전에 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있는데 만약에 이때 소유자가 실거주를 하려고 하거나 소유자의 직계 가족이 직접 거주하는 경우 소유자가 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있습니다. 그러므로 임차인 같은 경우 계약 만료 2개월 전에 소유자의 실거주로 인해 계약 연장이 불가하다는 소식을 통보받으면 새로운 전세를 찾는데 어려움을 겪을 수 있기 때문에 최대한 빨리 임대인에게 계약 갱신 여부를 통보하는 것이 좋습니다.

 

2. 임차인 과실

임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손하는 경우 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 어느 정도의 파손이 계약 갱신 거절의 사유가 되는지 논란이 될 수 있기 때문에 주택 임대차 분쟁 조정위원회나 법원이 해석이 필요할 수 있습니다.

 

3. 재임대

임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부나 일부를 재임대한 경우에는 계약 갱신 거절 또는 계약 즉시 해지 사유가 됩니다. 임차인이 임대인의 동의를 구했다고 한다면 임차인은 객관적인 증빙 자료가 있어야 합니다.

 

4. 임대료 미납

임차인이 2기 연속 임대료를 미납했을 경우 임대인은 계약 갱신 청구권 거절은 물론 계약을 즉시 해지할 수 있습니다.

 

합의 또는 묵시적 갱신

임대인이 먼저 계약 연장을 요구하거나 묵시적 갱신이 실행된 경우에는 임차인이 계약 갱신 청구권을 사용한 것으로 보지 않습니다. 그러므로 임차인은 4년을 거주하고 나서 계약 갱신 청구권을 실행하여 계약을 2년 더 연장할 수 있습니다.

 

지금까지 계약 갱신 청구권에 대해서 알아봤는데요. 임차인은 계약 갱신 청구권을 사용하여 최대 4년까지 거주할 수 있는 권리가 있으나 임대인 또는 임대인의 가족이 실거주를 하거나 임차인이 계약 해지 사유가 되는 중대한 과실을 범할 경우에는 계약 갱신 청구권 예외가 될 수 있습니다. 임대인이든 임차인이든 재계약 시점이 다가오고 있다면 계약 갱신 청구권에 대해 잘 이해하고 계셔서 추후에 피해를 보는 일이 없으시길 바랍니다.

 

 

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